Investir dans l’immobilier de santé pour améliorer l’accès aux soins dans les territoires

Entre vieillissement démographique et augmentation des besoins de santé, l’heure est à la priorisation du développement des infrastructures dédiées. Parmi les réponses possibles à ces problématiques, figurent les partenariats entre secteurs public et privé, pour lutter contre les déserts médicaux. Décryptage.

Le manque d’infrastructures médicales réduit l’accès aux soins de santé

À l’aune du vieillissement démographique annoncé, l’heure est à l’amélioration de l’aménagement des territoires pour faciliter l’accès aux soins de santé. L’Insee prévoit en effet que la population de France métropolitaine passe de 58 à 70 millions d’habitants¹ à horizon 2050. Alors qu’en 2000, une personne sur cinq était âgée de plus de soixante ans, cette tranche d’âge représentera alors près de 35 % de la population¹. C’est sans compter sur les maladies chroniques qui se développent avec l’âge. Elles concernent 20 millions de Français, soit 35 % de la population². 3 % de la population cumulent trois pathologies ou traitement chronique dès 45-64 ans, 8 % à 65-74 ans et 21 % au-delà de 75 ans³. Inéluctablement, ces deux tendances s’accompagneront d’une augmentation des besoins de santé.

La désertification territoriale et le manque d’offre

Toutefois, à l’inverse, l’offre de soins souffre d’une désertification territoriale et d’une raréfaction du personnel. La diminution du numerus clausus ne couvre pas les départs en retraite de médecins. Les revenus moins attractifs proposés dans les zones rurales et périurbaines par rapport à ceux des villes n’œuvrent pas en faveur de l’attractivité des territoires. En ce sens, l’inégalité de répartition de l’offre des soins médicaux entre les territoires engendre des difficultés d’accès pour les patients ainsi que des retards de diagnostics.

À titre d’exemple, 10 % de la population ayant un meilleur accès à des médecins généralistes bénéficie de 5,7 consultations en moyenne⁴. A contrario, 10 % de la population qui rencontre des difficultés à accéder à des médecins généralistes ne peut obtenir qu’1,5 consultation par an. La tendance observée implique la refonte de l’offre médicale pour faciliter la prise en charge des patients sur tout le territoire. Il en est de même pour les consultations en dermatologie dont le délai moyen national d’attente est de quatre-vingt-quinze jours⁵. On compte par exemple moins d’un dermatologue sur cinq pour 100 000 habitants pour l’Ariège, le Cher, la Creuse, les Hautes-Alpes, la Haute-Corse, la Haute-Loire, la Meuse ou encore l’Indre⁵.

Les partenariats entre public et privé comme levier d’amélioration de l’offre médicale

Ainsi, la mise en place du Plan d’action gouvernemental pour améliorer l’accès aux soins de santé dans les territoires entend permettre à plus de 2 millions de Français d’avoir accès à un médecin⁶. Outre l’ambition de passer de 4 000 à 10 000 assistants médicaux d’ici à la fin 2024, pour libérer une à deux consultations par jour⁶, et déployer 100 médicobus sur le territoire⁶, on note une ambition de redoter le territoire d’infrastructures de santé.

Renforcer l’attractivité des territoires pour faciliter l’installation des équipes médicales passe par le développement de 4 000 maisons pluriprofessionnelles de santé (MSP). Structures pluridisciplinaires coordonnant médecins et auxiliaires médicaux, ces MSP entendent autant attirer ces professionnels qu’améliorer l’accessibilité aux soins, aussi bien en zone rurale que dans les quartiers prioritaires urbains⁷.

L’État soutient les partenariats entre les secteurs public et privé comme levier d’amélioration de l’offre médicale. Le plan prévoit que l’Assurance maladie et les Agences régionales de santé, entre autres, s’associent avec les fédérations de professionnels de la santé. Ces partenariats permettront, par exemple, d’articuler l’action des différents intervenants dans leur accompagnement personnalisé aux porteurs de projet de MSP⁸. Ce sont près de 45 millions d’euros sur une base trisannuelle qui seront mobilisés afin de construire lesdites MSP.

L’ampleur des financements requis souligne l’importance des investissements à effectuer dans les infrastructures de santé au regard des enjeux démographiques, les situations de déserts médicaux et de raréfaction des professionnels de santé. Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une réponse pour réunir les capitaux privés qui compléteront  le dispositif étatique, avec des infrastructures financées par des investissements privés.

Investir dans une SCPI spécialisée dans l’immobilier de santé

Acteur du dynamisme et du maillage territorial, la SCPI Foncière des Praticiens à capital variable gérée par Foncière Magellan s’est ainsi spécialisée dans l’immobilier de santé. Elle constitue, gère et valorise sur le long terme un patrimoine immobilier locatif dans le secteur de la santé. Créée en 2017 à l’initiative des praticiens du Groupe de cliniques privées Vivalto Santé et ouverte au grand public en 2019, elle s’engage dans la lutte contre la désertification médicale et dans l’amélioration de la fluidité des parcours de soins⁹.

Pour ce faire, elle investit majoritairement dans des lieux de soins, de traitement et de consultation, des locaux d’accompagnement ou de rééducation, et dans des locaux commerciaux ou supports au secteur de la santé. La SCPI Foncière des Praticiens lutte contre la désertification des territoires en investissant dans des actifs localisés sur l’ensemble du territoire dans les zones déficitaires en infrastructures médicales et sociales⁹.

La SCPI finance des projets de maisons médicales multilocataires, à l’instar des MSP, comme celle de Cergy-Pontoise (Île-de-France), acquise en 2021. Réunissant plusieurs professions de santé, telles que des ophtalmologues, pédiatres et gynécologues, le site se situe à proximité d’une ligne de RER et dispose d’un parking pour permettre un accès facilité aux soins de santé. Dans une perspective de maillage territorial, la SCPI a également financé un centre de santé au cœur de la ville de Lamballe (Bretagne)¹⁰  en 2023. Plus récemment, son engagement en faveur de l’accès aux soins dans les territoires s’est également matérialisé avec le financement d’un cabinet pluridisciplinaire à Saint-Jacques-de-la-Lande (Ille-et-Vilaine), au sein d’un ensemble immobilier à usage de Pôle de Santé¹¹ .

Une solution d’investissement labellisée ISR

Solution d’investissement labellisée ISR et dotée d’un fonds de partage permettant à ses associés de reverser une partie de ses revenus à trois associations et fondations, cette SCPI offre ainsi un taux de rendement en 2023 de 5,40 %*, le plus élevé des SCPI de sa catégorie¹². Enfin, la SCPI est disponible en démembrement de propriété et est accessible pour les investisseurs particuliers en versements programmés moyennant un ticket d’entrée réduit de 1 100 € ¹³.Ils pourront ainsi diversifier leur portefeuille dans ce secteur en expansion et décorrélé de l’économie réelle tout en donnant du sens à leur épargne⁹. Leurs investissements répondent à des enjeux de société et participent à endiguer la dynamique d’accès aux soins dans les territoires.

AVERTISSEMENTS

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n par le prix de souscription au 1er janvier de l’année n. Le revenu brut distribué est considéré au titre de l’année n, sans considération du délai de jouissance, opposable, le cas échéant, aux nouveaux porteurs. L’impôt étranger peut être neutralisé en France afin d’éviter la double imposition, selon les conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est susceptible d’évoluer.
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs. La durée de placement recommandée se situe entre 8 et 12 ans. Comme pour tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme dont la liquidité est limitée. La SCPI Foncière des praticiens présente un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier.

[10] https://francescpi.com/scpi-de-rendement/fonciere-des-praticiens/bi/fonciere-des-praticiens-bulletin-2023-t3.pdf 

[11] https://www.fonciere-magellan.com/actualites/dernieres-acquisitions/nouvelle-acquisition-pour-la-scpi-fonciere-des-praticiens 

[12] https://www.groupemagellim.com/actualite/bilan-2023-positif-pour-la-scpi-fonciere-des-praticiens/

[13] https://www.fonciere-magellan.com/actualites/dernieres-acquisitions/acquisition-en-vefa-dun-immeuble-en-gironde-pour-le-compte-de-la